🧭 Introduction
En 2026, vendre un terrain ou une maison à un promoteur immobilier ne se joue plus uniquement sur la constructibilité ou la localisation.
Le nouveau dispositif “bailleur privé” prévu par le PLF 2026 (aussi appelé par abus de langage “dispositif Jeanbrun”), qui introduit des mécanismes d’amortissement pour l’investissement locatif, modifie en profondeur l’économie des projets immobiliers.
Sans concerner directement la fiscalité du vendeur, ce dispositif a un effet indirect mais réel sur l’estimation foncière, en renforçant la demande des promoteurs pour certains types de projets.
Pour les propriétaires en Rhône-Alpes Auvergne, Occitanie et Île-de-France, cela se traduit par une valorisation potentiellement plus favorable… à condition de comprendre les nouveaux équilibres.
Pourquoi le dispositif bailleur privé influence l’estimation promoteur
Un changement structurel côté investisseurs… et promoteurs
Le dispositif bailleur privé du PLF 2026 vise à :
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relancer l’investissement locatif privé,
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permettre l’amortissement du bien (hors foncier),
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améliorer la rentabilité nette après impôt,
-
orienter l’offre vers des logements durables et pérennes.
👉 Même si le vendeur n’est pas bénéficiaire de l’amortissement, le promoteur, lui, anticipe une demande plus solvable de la part des investisseurs.
Résultat :
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certains programmes deviennent plus faciles à vendre,
-
le risque commercial diminue,
-
le promoteur peut accepter un coût foncier plus élevé.
Rappel : comment un promoteur estime un terrain
La méthode du résiduel foncier
L’estimation repose toujours sur la formule suivante :
Valeur du terrain = chiffre d’affaires futur – coûts – marge
Mais ce qui change en 2026, ce sont les hypothèses de chiffre d’affaires et de risque commercial.
Avec le dispositif bailleur privé dit Jeanbrun :
-
le marché locatif redevient plus attractif,
-
la profondeur de la demande augmente,
-
certains produits se vendent plus vite ou plus cher.
👉 Le résiduel foncier s’améliore, même à caractéristiques techniques identiques.
Quels types de terrains sont favorisés par le dispositif bailleur privé
Des projets clairement identifiés
Les promoteurs privilégient désormais davantage :
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logements intermédiaires,
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petites résidences collectives,
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programmes adaptés à l’investissement locatif long terme,
-
zones tendues ou semi-tendues avec demande locative stable.
Les terrains permettant ce type de projets voient leur attractivité renforcée.
Impact direct pour les propriétaires
Un terrain qui permet :
-
un collectif de taille raisonnable,
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des typologies T2 / T3,
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une bonne performance énergétique,
devient plus stratégique qu’en 2024–2025, car il s’inscrit pleinement dans la logique du nouveau dispositif.
PLU, densité et cohérence avec le dispositif bailleur privé
Le PLU reste central
L’estimation dépend toujours de :
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la zone (U, AU),
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la hauteur autorisée,
-
la densité,
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les obligations de stationnement.
Mais les promoteurs recherchent désormais une cohérence entre le PLU et le modèle économique locatif.
Ce qui change dans la lecture du PLU
En 2026 :
-
un PLU autorisant du collectif “raisonnable” est très recherché,
-
les projets trop complexes ou surdimensionnés sont moins attractifs,
-
la faisabilité économique prime sur la densité maximale théorique.
👉 Certains terrains jusqu’ici jugés “moyens” deviennent très pertinents dans cette nouvelle logique. Vendre à un promoteur avec la loi jeanbrun pourrait débloquer certaines opportunités jusque-là impossibles à développer !
Effet indirect sur la valeur foncière
Moins de risque = plus de foncier
Le dispositif bailleur privé permet :
-
une meilleure visibilité sur les ventes,
-
une commercialisation plus fluide,
-
une meilleure sécurisation bancaire des projets.
Pour un promoteur, cela signifie :
-
moins de marge de sécurité,
-
moins de décote foncière,
-
une capacité à mieux payer le terrain.
Exemple simplifié
Avant PLF 2026 :
-
projet jugé risqué commercialement,
-
foncier plafonné à 700 000 €.
Après intégration du dispositif bailleur privé :
-
meilleure absorption locative,
-
risque réduit,
-
foncier réévalué à 780 000 – 820 000 €.
👉 Le terrain n’a pas changé, le contexte économique oui.
Spécificités régionales
Rhône-Alpes Auvergne
-
forte demande locative autour de Lyon, Annecy, Grenoble,
-
terrains compatibles “logement intermédiaire” très recherchés,
-
promoteurs plus agressifs sur le foncier.
Occitanie
-
Toulouse et Montpellier favorables à l’investissement locatif,
-
nombreux terrains pavillonnaires densifiables,
-
regain d’intérêt pour des projets locatifs pérennes.
Île-de-France
-
cœur du marché locatif national,
-
amortissement = levier majeur pour investisseurs,
-
forte pression à la hausse sur le foncier bien positionné.
Pourquoi les estimations classiques deviennent obsolètes
Les estimations traditionnelles :
-
raisonnent en prix au m² ancien,
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ignorent la logique économique des promoteurs,
-
n’intègrent pas l’impact des dispositifs fiscaux.
👉 En 2026, ne pas intégrer le dispositif bailleur privé revient à sous-estimer certains terrains, parfois significativement.
Comment maximiser votre estimation dans ce nouveau contexte
Pour tirer parti du PLF 2026 :
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faites analyser votre terrain sous l’angle promoteur,
-
identifiez les scénarios compatibles avec l’investissement locatif,
-
mettez en concurrence plusieurs promoteurs,
-
évitez de figer un prix trop tôt,
-
privilégiez une approche stratégique plutôt qu’émotionnelle.
Une bonne estimation doit désormais intégrer :
-
urbanisme,
-
technique,
-
économie locative,
-
dynamique de marché.
En résumé
✔ Le dispositif bailleur privé du PLF 2026 ne change pas la fiscalité du vendeur
✔ Il améliore la rentabilité des projets promoteurs
✔ Certains terrains deviennent plus attractifs
✔ Le résiduel foncier peut augmenter
✔ Une estimation spécialisée est indispensable en 2026
Si vous possédez un terrain ou une maison avec potentiel constructible, le nouveau contexte réglementaire peut jouer en votre faveur, à condition d’en tenir compte dès l’estimation.